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格子铺的经营,格子铺的道与术

大家好我是闲来:格子铺亦有”道“。庄子说,以道驭术,术必成。离道之术,术必衰。道是本质,术是工具,道术合二为一,才是正道。本文试探讨格子铺的“道”,然后才讨论与之对应的“术”;只有找到问题的根本,才能更快更好地找到解决方法。

一、格子铺自救之道在统一

格子铺(产权式商铺)销售模式来自西方,本质是将较大面积商业物业分拆,以实现所有权、经营权分离,利于开发商资金回笼,甚至是实现超额利润;而投资方获取稳定租金收益与物业升值。这种模式本来有望实现多赢的结果,但由于国内目前缺少房地产证券化的金融产品,返租期结束后,绝大多数场地经营权将走向极端分散;加上销售方多采取虚高单价、缺少合理公用空间的分割结果、虚假宣传等多种手段实现了超额利润,相当比例的商场返租期间没有实质性经营,在返租期结束前后刻意制造困难阻止业主之间建立相互联络,从而形成独具特色的格子铺问题。

大联盟群的共识是:格子铺场要实现自救,有统一、维权、招商三大主要任务。而做好业主的联络统一工作,则是击破骗子防护盾的利器,是维权与招商工作的基础;若统一程度不足,维权将寸步难行,招商将无功而返。所以就格子铺自救而言,“统一”为道,“维权与招商”为术;无论怎样强调统一的重要性都不为过,这是攻敌之必守。

二、统一之道在共同利益

1、做业主统一工作的过程有助于“分清敌我”与寻求“化敌为友”

早前文章讨论过格子铺场内部的利益博弈关系,必须通过持之以恒的统一行动,才可尽量联络上全体业主,分清业主队伍中是否有销售方布下的“棋子”、销售方有多少未售商铺及分布、有多少业主坚决不愿意拆铺、有哪些铺打算或正在自用、以什么样的项目条件才愿意改变主意(转为愿意拆铺或换位经营)、销售方未售商铺是否也能参与统一招商等。通过统一行动,才可以分清业主的阵营、是否有必要维权,尽最大可能争取更多商铺支持统一行动(维权与招商),在一定条件下、或合适项目到来时“化敌为友”,尽早实现启动运营。

格子铺商场的特殊之处在于只要是真正的业主,无论大家的观点分歧有多大,利益多是共同的;哪怕是销售方留存的物业,只要业主集合的力量足够大,不让对方有死缠烂打的必要,也终将不得不配合一起招商与做旺商场,所以凡事留一线,日后好相见。

2、常见的委托方式有:业主代表、业委会或业主公司。

由于格子铺场多为商业裙楼,难以成立独立的业委会,只有个别场可以经历千辛万苦联合住宅业主成立业委会,部分场成立社会组织性质的联谊会代替业委会,但约束力不足;因成立业主公司的效率比成立社会组织更高,公信力比对个人委托更好,已有越来越多的商场以选出业主代表持股成立业主公司方式进行统一委托。

不管以什么主体来接受委托,本质与目标是一样的:就是通过统一委托来把返租期结束就将分散的使用权、决策权重新凝聚,以提高效率,形成针对维权与招商的合力与行动力,减少内耗与降低反复沟通成本等。

3、统一程度由统一委托的签署比例来衡量

各个格子铺场,大多经历从一开始业主之间互不认识,到有人牵头组织现场收集业主联系方式,建立各种群一起沟通,组织N多场聚会的过程。而在组织自救的过程中,可能会有部分牵头人有私心而大多真心为了共同利益;总会有些热心人士可以坚持下来,而有些就因种种原因而放弃;有些牵头人的追随者会越来越多,而有些就会被抛弃......建立对牵头团队的信任需要一个过程,对商场自身优缺点与市场价位的认识也需要时间,这就是不少场要实现相对高的统一委托,多需要一两年以上的时间,有些甚至需要好多年都无法实现过半。

正如前述,统一委托比例不足,维权将寸步难行,招商将无功而返。以某商场为例,因属于发展商关系户、特殊途径获得商铺的业主比例过高(约三分一),难以实现过三分二的统一委托,导致:

1)维权结果就不够彻底,保留了销售方指定的物业公司(收铺后三年合同),成为统一招商困难重重、小项目得不到配合甚至被暗中破坏的重要原因;

2)曾经出现过几次条件较好的整体项目机会,却难以满足对方入场的条件。

现在看来,期待以具体项目来促进统一也不易实现,应该重新等待时机提高统一委托比例,才能争取到完整的经营管理权;有了足够的统一比例才会有第三方愿意合作招商,或是按图索骥更容易对接到合适项目,否则是道与术错位。

三、维权之道在有的放矢、有理有据、除恶务尽

不同场地的实际情况不尽相同;在统一到一程度后,先维权还是先招商,还是可以同时进行,则需要各场牵头人分析形势后定,或在实践过程中摸索。

维权,要结合统一过程中辨识出业主阵营、利益冲突点,采取有针对性的措施,才能够做到有的放矢,事半功倍,最终达成维权目标。

1、部分格子铺场的消防、质量、产权证等无法通过相关部门审核与出证,本不具备销售和经营条件,相对容易实现维权成功,退铺退款;

2、部分商场,销售方保留相当面积、或关键位置的商铺未售,有预谋地保留对商场的长期控制权,将难以实现整体招商与运营,则不得不先维权;同时还要计算真正业主方总计面积与“骗子”方面积差距,评估是否有可能战胜对方或让对方配合招商。

3、部分场存在明显的欺诈行为、发布过大量虚假广告,无实质招商经营;多个格子铺场的投资人有关联,可以认为是”职业骗子“,且业主方能够举证的,也可以考虑维权;

4、还有相当比例的商场,业主认为购买单价过高,即使可以招商成功,但可获得的市场租金过低,导致收回投资遥遥无期,期望通过维权成功后退铺退款,收回投资。虽然理论上业主之所以接受销售的高单价,应包含返租期经营方对做旺商场的投入,但业主要想凭这点胜诉相对困难,毕竟销售方和经营方通常被设计成不同主体,业主必须在约定交铺日期之前做好一切准备,如收集销售方和经营管理公司有关联、经营方不作为等方面的有力证据,且应该结合前面几点,才能在信访维稳、诉讼等维权行动中取得主动权,保证行动目标明确,有理有据。

5、维权行动要争取完整的物业管理权与经营管理权,消除骗子对商场的长期控制力;即使无法通过维权实现撤销合同、退铺退款目标,也要尽量解决场地软硬件上的不足,扫清招商与运营管理的障碍,争回户外广场、广告、停车位等使用权,才有希望成功招商与逐步旺场。部分场地在维权过程中经验不足,向骗子妥协、让骗子所安排与之有利益关联的经营公司继续控制场地,就会留下极大隐患。即使对方在管理费方面作出减免等让步,但其目的仍没变:就是利用其经营公司掩护销售公司撤退;控制场地无法盘活,以实现二次谋利;而一旦业主自主的招商工作有转机,又要来分一杯羹。

维权行动有信访维稳与诉讼两种方式。信访维稳可通过网络、电话、走访相关部门与现场行动等,但要注意合情合理合法。联盟群将持续宣传各场的维权行动与经验,并建议所有格子铺受害者对相关维权行动多发朋友圈以扩大影响。

 

虽然绝多大数场地存在欺诈、官商勾结、违规分割销售等行为,但与会代表多认为官方主动纠错时机未到,需要这一社会问题持续地、反复地发酵,才有可能引起官方足够的重视,争取可以通过大家的共同努力,尽早实现从官方层面把格子铺问题定性为有组织、有预谋的经济诈骗、非法集资等,而不是公平交易之下的业主投资失败。

关于诉讼,除了要注意收集证据外,起诉书可主张撤销合同或销售方违约等,但都需要有相应的证据支持;若能够胜诉,意义不仅仅是被告方能否立即有支付能力退款,还将成为往后继续主张权利的依据。

在维权过程中,若收铺日期临近但认为不适宜收铺,需要及时以书面确认形式(如当面提交或邮寄签收)向销售方提出收铺条件未满足的理由,并保留相关证据。

最后,业主内部需要就以下问题达成共识:维权行动会不会影响招商?将来的维权结果会不会影响正在经营的项目?招商是否需要等维权结果出来再开展,否则会不会导致已入场项目产生巨额的违约金?

四、招商之道在审时度势、因地制宜

 

与会代表一个共识是随着营商环境的改卖,现有批发场的闲置率上升,对格子铺的需求必将越来越少,而随着大量格子铺返租期结束,供给增加,多数场都将面临统一拆铺后才有更多出路的问题,如何应对同场拆铺项目的钉子户,将成为多数场的共同难题。

拆铺经营虽属于统一的难题之一,但这个问题在招商环节仍有必要重复讨论,因为拆与不拆,有拆铺钉子户是否会对项目“一票否决”,更多是与打算引入的经营项目有关:也许大多数项目需要拆铺,而仍有少数项目可以保留全部或部分间隔,关键是以实现整体利益最大、升值前景最好为原则。

另外,与会代表讨论到拆铺后的还原的问题,业主方所要求的大额保证金能否要到还很难说;即使要得到,一旦拆铺后还原仍是一个很难完成的任务,任何牵头个人或组织都难以承担此责任,最终是否引入拆铺项目,关键还是愿意拆铺的业主比例是否达到且自愿接受将来的任何结果。

从物权法角度及各场经验来看,为免让项目各方陷入诉讼,在法理上站得稳,产权式商铺多不使用强拆或强征方式,但在统一比例过三分二后,虽不能在项目选择上”少数服从多数“,但可以实施更改公共面积的使用方案。主要有合适的项目可以接受保留少量商铺,或是不拆商铺不影响整体格局,仍有可能整体招商成功。最后, 项目的签约条件要防范来自”骗子“或其关联方持有商铺开始假装参与统一经营,后期违约带来的整体违约风险。

各场大致的招商途径大致有以下几种:

1、保留间隔,对接旧场整体搬迁,或与行业协会、商会等组织合作招商;

2、在统一到百分百后与专业中介公司合作,或直接对外招商;

3、低价签给“职业救场”的包租公司,由包租方完成最后统一或承担少量商铺不统一带来的商业价值折损(包租价通常远低于市场价);

4、由业主公司接受委托后,与产权交易所合作,公开挂牌市场化招商,逐步调整项目条件,公开公平公正,避免利益输送的猜疑,对钉子户也有恰当的交待。

打通间隔后 ,可引入的项目是:引入超市、品牌卖场,或改作教育培训、健身、酒店、各类会所、餐饮等,可获得租金通常与当初期望值相差甚远,只能期望不再是负资产、减少部分损失、将来物业升值。

而保留间隔的项目,由于经营方前期通常需要较大的宣传推广投入,业主方早期不妨可以先让利养商,待商场兴旺以后再涨租或实现商铺升值退出,总体来说是更合适的结果,一旦有此类项目机会应该尽可能去把握住。

组织招商工作时,要注意识别可能会有来自骗子或其关联方的项目风险,避免对方故意用较好条件的承租方案来引诱业主二次上当受骗,项目却没有持久性或只是为了将来违约索赔。

五、关于经费的筹集与使用

无论是做业主统一工作,还是维权与招商,肯定需要一定的经费,各场都对经费筹集深感头疼。总的来说如需要业主再次掏一大笔钱出来都相对困难,因业主已上当过一次套牢了不少钱,很难再追加投资;但要有业主出力出时间,长期完全没有报酬而只靠“情怀”也不实际,常见筹资方式有以下几种:

1、完全靠募捐、业主自愿赞助;

2、按每商铺、每平方、购铺发票相同比例等来固定收取(可转为业主公司股金以避免被别有用心的人举报为非法集资);

3、以临租收益来以租养商、以租抵费;

4、明确未来租金收益分配方式与比例后,由部分业主出资,换为股份收益。

至于经费的使用,用于日常、维权等必要开支都较好办,只要有适当监管,广大业主意见不大;但有关人员工资(或补贴)却较为敏感,如何确定工作人员的基本报酬与任务目标,则很难有统一标准,相当多场的工作团队是做雷锋加自费,但这样就难以任务到人;也有些场按天或按月计算补贴,大家商定好标准后就执行;至于工作人员,也要有能力的业主才上,能力不足、执行力不够的就要退出,可以主动报名后公开选举或淘汰。

总结:

格子铺问题因产权分散而生,而统一委托是保留产权独立前提下恢复使用权统一的必由之路;业主自救的重要工作之一就是要逐步达成共识,实现团结与统一,建立有代表性和公信力的组织,选出核心团队,共同编制委托内容,提高签署统一委托比例,才能在后续维权行动中形成合力,为招商提供必要方便与可操作性;统一比例越高,可获得租金越接近简单产权物业的市场价格。

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